Utleie- og Fremleieregler

Publisert 23-02-2017

Søknadsskjema for fremleie av andelen finner du som vedlegg til denne saken.


BEHANDLINGSREGLER VED ERVERV OG UTLEIE AV LEILIGHETER
x.1. Innledning
Borettslagets vedtekter §4 fastslår at ved enhver overdragelse skal søknad sendes til styret for skriftlig godkjenning, før innflytting kan finne sted. Juridiske personer kan i utgangspunktet ikke kjøpe andeler i Fossum terrasse borettslag.  
 
Borettslagets vedtekter §10 fastslår at hel eller delvis bruksoverlatelse (fremleie) ikke er tillatt uten styrets forutgående skriftlige. Innflytting kan ikke skje før samtykke foreligger. Borettslagsloven tillater også at borettslaget fastsetter bestemmelser i vedtektene som krever at den person som erverver en leilighet eller den person som bruken av leiligheten overlates til skal godkjennes.       
 
Styret ser imidlertid at administrasjonen av leiligheter som er leiet ut kan skape merarbeid og særskilte problemer for borettslaget i de tilfeller der andelseier eller bruker (fremleietager) vesentlig misligholder sine forpliktelser ved husbråk eller på annen måte. Styret mener det er riktig og viktig å ha regler som sikrer at andelseierne er forpliktet til å følge opp de personer bruken overlates til (fremleietagere).   
 
Tiltakene styret foreslår gjøres for å beskytte bomiljøet, bevare roen rundt leielighetene for ved dette å opprettholde verdien på boligmassen. Dette gjelder både der erververen ønsker å overlate bruken av leiligheten til en annen for en periode og særskilt der den som erverver leiligheten er en som aldri har tenkt å bo i leiligheten, for eksempel profesjonelle utleiere, slik som Oslo kommune.  
 
Styret viser blant annet til at det offentlige og spesielt Oslo kommune har fått rett til å erverve inntil 10 % av leilighetene i borettslaget. Denne retten kan ikke begrenses i vedtektene. Bestemmelsen i vedtektene §5 om at juridiske personer ikke kan erverve aksjer i borettslaget kan altså i utgangspunktet ikke anvendes overfor Oslo kommune.  

x.2. Forslag om endring av vedtektene; ny §5 siste ledd
På den ovenstående foreslår styret at borettslaget vedtar nytt siste ledd i §5 i vedtektene:  
 
"Borettslaget har vedtatt regler for fremleie og annen bruksoverlatelse av leiligheter, samt regler andelseier skal følge ved klager på brukeren av leieligheten. Styret har fullmakt til å endre disse regler. Erverver av leilighet og den eller de personer bruken av leilighet skal overlates til skal; samtidig med inngivelse av søknad som beskrevet i foregående ledd og §4, skriftlig bekrefte at de godtar borettslagets vedtekter, husordensregler samt reglene for bruksoverlatelse og klagebehandling som bindende for seg. Unnlatelse av å inngi slik erklæring skal anses som vesentlig mislighold av andelseieren."

x.3. Forslag om vedtak av behandlingsregler om bruksoverlatelse ved erverv av andeler
Styret ønsker klarhet med hensyn til hvilke krav styret kan stille overfor en erverver av leilighet som skal overlate bruken av leiligheten til en annen.  
 
Styret ber generalforsamlingen vedta følgende regler ved bruksoverlatelse:
Ved erverv av leilighet skal erverver samtidig med melding om ervervet gi skriftlig erklæring om at han godtar de nedenstående regler for behandling av bruksoverlatelse (fremutleie) av leilighet:

1. Før avtale om bruksoverlatelse inngås skal andelseier gi borettslaget melding til styret ved styreleder om opplysninger om fremleietageren(es) navn, alder, tidligere adresse, antall husstandsmedlemmer og om personene eller noen i hans husstand har husdyr. Når andelseier er en juridisk person som vedtekten §5 ikke får anvendelse overfor skal denne utpeke en kontaktperson styret kan sende meldinger til. Andelseier skal ellers gi de opplysninger som kan ha betydning for bruksoverlatelse (fremleieforholdet) når dette kan meddeles uten hinder av taushetsplikt.
    
2. Styret kan kreve avholdt et møte med personen(e) meldingen omfatter. Møtet avholdes med et eller flere styremedlemmer eller den eller de personer styret har bemyndiget til å opptre på vegne av borettslaget.
   
   Når styret ønsker avholdt møte med personen(e) skal det gis varsel om dette til andelseieren minst en uke før møtet ønskes avholdt.  Andelseieren kan delta på møtet og det kan utarbeides omforenet referat fra møtet. For å utgjøre omforenet referat skal referatet være underskrevet av både borettslaget og andelseieren. I den utstrekning det er nødvendig er andelseieren ansvarlig for at det er tolk til stede. Andelseieren bærer kostnadene forbundet med tolketjeneste.
   
   Møtet avholdes innenfor perioden mandag til fredag mellom 15.00 og 17.00. Styret kan kreve at møtet skal avholdes i borettslagets lokaler. Det utarbeides ingen skriftlig agenda før det enkelte møte. På møtet gjennomgås det sentrale innholdet i skrevne og uskrevne regler for adferd som gjelder for beboere i borettslaget. Borettslaget ønsker å forsikre seg om at reglene er kjent.
    
3. Kontrakten gjeldende bruksoverlatelsen (fremleiekontrakten) andelseieren benytter skal ha bestemmelse om at fremleietageren har gått gjennom og godtar som bindende for seg de bestemmelser som fremgår av borettslagets vedtekter, leiekontrakt og husordensregler.

Reglene kan vedtas med alminnelig flertall av de avgitt stemmer blant de fremmøtte andelseiere.     

x.4. Forslag om vedtak av behandlingsregler ved klager på fremleietager
Styret ønsker klarhet med hensyn til hvilke krav styret kan stille overfor en erverver av leilighet som skal overlate bruken av leiligheten til en annen (fremutleie).  
 
Styret ber generalforsamlingen vedta følgende regler ved behandling av klager på personer som andelseier har overlatt bruken av leiligheten til (fremleietagere):
Ved erverv av leilighet skal erverver samtidig med melding om ervervet gi skriftlig erklæring om at erververen godtar de nedenstående regler for behandling av klager rettet mot de personer leielighten skal bruksoverlates til :

1. Ved innsetting av personer bruken skal overlates til skal andelseieren gi forutgående melding til styret i henhold til borettslagets vilkår og rutiner for dette.
2. Andelseier skal, i tilfeller der det fra borettslaget fremsettes skriftlige innsigelser mot andelseierens fremleietaker, innen tre uker oppsøke vedkommende for aktivt å løse det forhold som påklages. I tilfeller der omstendighetene gjør det naturlig, skal andelseieren benytte sakkyndig ekspertise for å avgjøre hvilke tiltak som er mest hensiktsmessig å iverksette overfor fremleietaker. Dette skal meddeles borettslaget.
3. Ved gjentatte eller nye innsigelser etter at andelseieren har oppsøkt fremleietaker i samsvar med punkt 2 som innebærer at det foreligger vesentlig mislighold forøvet av fremleietakeren, skal andelseieren meddele fremleietaker advarsel etter husleieloven §9-9 (1) b. I advarselen skal fremleietakeren også meddeles at andelseieren kan bli nødt til å kreve tvangsfravikelse overfor fremleietakeren dersom ikke misligholdet opphører  
4. Dersom advarsel om tvangsfravikelse etter punkt 3 ikke gjør at det vesentlige misligholdet opphører skal andelseieren tilby leietaker erstatningsleilighet utenfor borettslaget, med to ukers akseptfrist for fremleietaker.
5. Opphører ikke det vesentlige misligholdet og aksepterer ikke fremleietaker tilbud om erstatningsleilighet skal andelseieren uten ugrunnet opphold følge opp og gjennomføre begjæring om tvangsfravikelse. Borettslaget vil bistå med skriftlig og/eller muntlig bevisførsel. 
6. Fremstår forholdene som uholdbare skal andelseieren fremme, følge opp og gjennomføre begjæring om midlertidig forføyning og/eller sette kortere frister enn de som fremgår av det ovenstående.

Reglene kan vedtas med alminnelig flertall av de avgitte stemmer blant de fremmøtte andelseiere.